La Catalunya del porc arriba al col·lapse
De Anna Punsoda
Llegir-lo ara
20/11/2024
Temps de lectura: 8 minuts
El proper 23 de novembre hi ha convocada una manifestació per exigir la baixada dels preus dels lloguers. D’acord amb les dades del CEO, l’accés a l’habitatge ha passat a ser el principal problema dels joves d’entre 25 i 34 anys (24.4% el considera el problema principal), mentre que per al conjunt de la població se situa en la segona posició (10,8% el considera principal).
I això no és d’estranyar; el preu mitjà del lloguer a la ciutat de Barcelona se situava el primer trimestre de 2024 en quasi 1,200 € mensuals, equivalent a més del 70 % del sou mitjà dels joves.
Aquesta situació és realment problemàtica a Barcelona i l’àrea metropolitana, però no tant a la resta del país.
A partir d’aquí, sorgeixen dues preguntes clau: Perquè els preus dels lloguers són tan elevats en relació als salaris? I què hi poden fer les administracions al respecte?
L’evolució del preu dels lloguers es podria explicar per tres motius:
Comencem amb la primera hipòtesi:
A la demarcació de Barcelona, segons dades de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), poc més d’un terç dels habitatges de lloguer està en mans de grans tenidors (és a dir, tenidors de 5 o més pisos), mentre que ben bé el 40% dels habitatges de lloguer són de propietaris amb un sol pis.
Si anem als mega tenidors (50 habitatges o més), aquests representen prop del 9,6 % del total de pisos de lloguer a Catalunya i estan distribuïts entre més de 300 empreses. En altres sectors, com l’alimentació o la banca, unes poques empreses es reparteixen el mercat. En alimentació, per exemple, una sola empresa, Mercadona, ostenta una quarta part de quota de mercat a l’estat (una sola empresa!).
Amb aquestes dades, queda clar que el mercat immobiliari és un dels mercats més fragmentats i amb menys acumulació de quota que hi ha.
Per tant, no sembla haver-hi cap evidència que la concentració de poder de mercat sigui un factor rellevant en el preu.
Atenem ara la segona hipòtesi:
L’impost sobre béns immobles (IBI) s’actualitza any rere any. A Barcelona, l’any 2023 era del 0,57% del valor cadastral, i entorn al 0,3% sobre el valor de mercat. La rendibilitat bruta del lloguer se situa entorn al 6%. Per tant, la càrrega impositiva específica dels pisos representaria menys del 5% de la rendibilitat bruta total. O sigui, que la seva influència en el preu estaria per sota del 5%.
Finalment, analitzem la tercera hipòtesi:
En els darrers 10 anys, la població a Catalunya s’ha incrementat en més de 500.000 persones mentre que s’han construït menys de 100.000 habitatges nous. I cal tenir en compte que de mitjana a les llars catalanes hi viuen unes 2,6 persones, la qual cosa vol dir que es necessitaria quasi el doble d’habitatges dels que s’han construït. És a dir, s’ha generat un desajustament entre creixement de la demanda i nova oferta disponible de quasi 100.000 habitatges.
No obstant, podria ser que aquest desajustament no fos rellevant. Al cap i a la fi, hi ha prop de 3 milions d’habitatges a Catalunya, i el desajustament seria de l’ordre de 100.000. Per tant, podria ser que el problema d’oferta disponible fos realment per què hi ha una part rellevant del parc que no està al mercat, podent-ho estar.
Segons l’INE quasi el 10% dels pisos de Barcelona eren susceptibles d’estar buits, xifra que alguns eleven al 20 %. Una xifra escandalosa que, de ser certa, faria que qualsevol dels que vivim a Barcelona pogués veure pisos sense habitar només traient el cap per la finestra i que, tenint en compte els preus del lloguer a la ciutat, hauria de generar molta estranyesa que tants propietaris no volguessin treure profit dels seus pisos i preferissin tenir-los buits.
En els darrers 10 anys, la població a Catalunya s’ha incrementat en més de 500.000 persones mentre que s’han construït menys de 100.000 habitatges nous.
Les dades de l’Ajuntament de Barcelona, però, són molt diferents. Tot i que una mica més antigues (ja que la seva obtenció requereix molt més temps), aquestes dades s’han obtingut visitant un a un tots els pisos susceptibles de no ser habitats i el resultat va ser que només estaven buits l’1,22 % del total i molts d’ells portaven poc temps en aquesta situació (per la qual cosa podrien ser pisos que simplement estaven essent preparats per posar a la venda). Fixem-nos que això representaria entorn a 36.000 pisos buits a Catalunya, i la falta de nova oferta era de més de 100.000. Així doncs, no hi ha evidència per pensar que el problema de l’habitatge sigui un parc d’habitatges infrautilitzat.
Una tercera causa de la infra-oferta podria ser que part del parc estigui dedicat a usos turístics. Segons dades de la Generalitat, el nombre d’habitatges d’ús turístic s’ha incrementat en prop de 50.000 en els darrers 10 anys. És a dir, l’increment d’habitatges d’ús turístic equival aproximadament a la meitat de la demanda no coberta amb nova oferta. No obstant, en contra del què se sol afirmar en el debat públic, l’impacte d’aquests allotjaments en el preu dels lloguers és baix, situant-se entorn al 4% en mitjana, i en els casos més extrems, en els barris més tensionats de Barcelona, en el 7%.
En definitiva, l’evidència suggereix que més que un problema de poder de mercat dels propietaris o de càrrega impositiva, el fort creixement de preus de lloguer, que provoca que l’accés a l’habitatge sigui un problema rellevant per a un 10% de la població i 25% dels joves, especialment en grans ciutats, es deu a problemes d’oferta derivats principalment de falta de construcció.
Tenint en compte el diagnòstic, el que cal és doncs garantir més accessibilitat a zones urbanes per a subgrups específics de població; joves i persones amb rendes més baixes. Per fer-ho, cal incrementar l’oferta d’habitatge públic.
Així mateix, per a buscar un millor equilibri general cal augmentar l’oferta disponible de pisos de lloguer. En aquest sentit, mesures a tenir en compte són: Permetre usos residencials en locals comercials actualment buits, major divisibilitat de pisos, incentivar que negocis que estan ubicats actualment en habitatges passin a ocupar locals comercials buits…
Dels 100.000 habitatges nous construits a Catalunya els darrers 10 anys, menys del 17 % han sigut de protecció oficial. De fet, Catalunya se situa entre els països amb menys habitatge públic d’Europa. En concret, Catalunya té prop de 53.000 habitatges públics, i n’hauria de tenir entre 260.000 i 270.000 per situar-se a la mitjana Europea (8 %).
En aquest sentit, Salvador Illa s’ha afanyat a prometre 50.000 habitatges públics nous a Catalunya en els propers 6 anys. Curiosament la mateixa xifra que va prometre el també socialista José Montilla el 2007 i que no va complir. A part de ser una mesura insuficient, quina credibilitat té ara Salvador Illa si ni tan sols és capaç de reclamar el finançament necessari per a fer-los davant l’estat?
Catalunya se situa entre els països amb menys habitatge públic d’Europa.
L’alternativa molt debatuda a Catalunya, la regulació de preus, parteix d’una hipòtesi falsa: El gran poder de mercat dels grans tenidors. Per això els seus resultats han sigut nuls. De fet, aquesta mesura genera un gran consens entre els economistes… La majoria dels economistes estan d’acord en què és una mesura equivocada. L’evidència empírica mostra que les regulacions de lloguers no resolen el problema ja que generen una reacció per part dels propietaris. A curt termini poden tenir un impacte de reducció sobre zones o grups poblacionals subjectes a la protecció, però en detriment de la resta i del llarg termini.
Més que un problema de poder de mercat dels propietaris o de càrrega impositiva, el fort creixement de preus de lloguer es deu a problemes d’oferta derivats principalment de falta de construcció.
Imatge de Dante Janssens a Unsplash
